Lokalizacja działki budowlanej

french-garden-1159303__340Planując budowę wymarzonego domu warto dobrze przemyśleć jego lokalizację. Artykuł zawiera kilka porad na co zwrócić uwagę dokonując wyboru atrakcyjnej i dopasowanej do naszych potrzeb działki budowlanej.    Wybór działki musi być dobrze przemyślany. Powinieneś wziąć pod uwagę własne upodobania oraz cechy samej działki, aby potem Twojej przyjemności mieszkania we własnym domu nie psuło sąsiedztwo czy woda zalewająca ogród.  Obecnie działek budowlanych jest bardzo dużo i w różnych cenach. O ile nie pracujesz przez Internet i bliskość pracy jest dla Ciebie kluczowa, najbardziej interesować Cię będzie działka na obrzeżach miasta lub podmiejskich wsiach. Naprawdę warto poświęcić kilka weekendów, aby osobiście objeździć upatrzone miejsca, pooglądać i popytać. Można skorzystać z usług pośrednika, ale ponieważ mają sporo działek w ofercie – nie są w stanie znać wszystkich istotnych dla Ciebie szczegółów. Jeżeli któraś nieruchomość wpadnie Ci w oko, nie podejmuj pochopnie decyzji. Zawsze warto „przespać się” z ostateczną decyzją.  Obowiązkowo też pokręć się w pobliżu i poobserwuj najbliższych sąsiadów. Nie chcesz chyba skończyć w „Sprawie dla reportera” jako strona sąsiedzkiego sporu o jakąś błahostkę? A co, jeśli sąsiad ma dobre serce i organizuje właśnie prywatne przytulisko dla bezpańskich psów i kotów? Spokoju nie zaznasz też przy wszelkich punktach ludzkiej koncentracji, np. sklepie wiejskim, przystanku, skupie zwierząt czy warsztacie samochodowym pana Zdzisia. Najlepiej, gdy sąsiadami będą ludzie najbardziej Tobie podobni, wtedy łatwiej będzie uniknąć konfliktu. Pamiętaj też, że gdy wybierzesz działkę na głębokiej wsi, miejscowi nie będą Ciebie witać  z otwartymi ramionami. Upłynie co najmniej kilka miesięcy, zanim się przyzwyczają i zaakceptują jako swojego.  Jeżeli masz małe dzieci, sprawdź jak daleko znajduje się przedszkole, szkoła oraz przychodnia lekarska. Istotna jest również odległość przystanku autobusowego czy dworca oraz do sklepu spożywczego. Przypadki chodzą po ludziach: wyobraź sobie, że jest głęboka zima, samochód utknął w zaspie, autobus nie dojechał, lodówka pusta, a Twoja pociecha właśnie złapała jakiegoś wirusa. Swoimi reklamami producenci materiałów budowlanych próbują zakorzenić w nas przekonanie, że zawsze daje się wybrać idealną technologię budowy domu, czyli taką, która będzie jednocześnie bardzo tania, szybka, a także zapewni idealne warunki komfortu. Jeśli jeszcze w to wierzysz, to czas najwyższy przejrzeć na oczy.  Swoimi reklamami producenci materiałów budowlanych próbują zakorzenić w nas przekonanie, że zawsze daje się wybrać idealną technologię budowy domu, czyli taką, która będzie jednocześnie bardzo tania, szybka, a także zapewni idealne warunki komfortu. Jeśli jeszcze w to wierzysz, to czas najwyższy przejrzeć na oczy.  Czy materiał droższy musi być droższy?  Czy wydaje ci się, że pytanie postawione w nagłówku nie ma sensu? Otóż niekoniecznie. Oczywiście nawet w obrębie tradycyjnej technologii możesz korzystać do budowy domu jednorodzinnego z dość różnych materiałów: różne wymiary pustaków, nawet jeśli są one wykonane z tego samego materiału, mogą wpływać na koszt budowy domu. Im mniej elementów trzeba ułożyć, tym szybciej postępuje praca, więc wyższy koszt materiałów można zrównoważyć niższym kosztem robocizny. Podobnych dylematów podczas budowy domu jednorodzinnego będzie oczywiście zdecydowanie więcej i będą pojawiały się praktycznie przy każdym elemencie konstrukcyjnym.  Koszty rosną, nim postawisz ściany.  Są takie przypadki, kiedy nie koszt realizacji projektu decyduje o kosztowności całego przedsięwzięcia. Wystarczy sobie wyobrazić działkę o pochyłej powierzchni lub pokrytą dość luźnym materiałem skalnym. Każda zmiana struktury lub technologii fundamentów to wyraźne zmiany w kosztach budowy domku. Co więcej, zwykle zmiany te są jednymi z największych i najtrudniej jest je przewidzieć – wynikają z czynników zupełnie od nas niezależnych. W takim przypadku technologia wznoszenia budynku będzie miała często znikomy wpływ na koszt budowy domu.  Taniej, znaczy drożej.  Technologia budowy domu w naszym klimacie częstokroć sprowadza się jedynie do weryfikacji parametrów izolacyjności termicznej. Różne technologie pozwalają uzyskać podobny efekt różnym kosztem, ale pamiętaj, że czasem ekonomicznie uzasadniona będzie budowa sumarycznie droższego domu: ściana plus ocieplenie, niż po prostu ciepła ściana, ponieważ zwyczajnie tak jest taniej na danym etapie realizacji projektu. Wszystko zależy więc od tego, kiedy i ile możesz wydać na budowę.  Płaci się za niezwykłość.  Technologia technologią, ale wszelkie elementy dodatkowe będą podnosiły koszty budowy. Im bardziej wyrafinowany projekt domu, im więcej ozdobników i dodatkowych elementów, im więcej wymyślnych struktur będzie w projekcie, tym droższa będzie budowa w porównaniu z budową domu jednorodzinnego o prostej bryle. To wydaje się oczywiste, ale zwykle, kiedy myślimy o kosztach technologii, umyka nam fakt, że nie tylko one wpływają na koszt realizacji całego projektu.

Samodzielna budowa domu

house-668379__340Powiedziałem właścicielowi, że jeśli chce pochować troje swoich dzieci w ciągu kilku lat i samemu zejść na nowotwór to może zaczynać budowę. Najpierw mało na mnie nie nawrzeszczał lecz zaraz sobie przypomniał, że poprzedni właściciel tej działki – starszy człowiek, poradził żeby teren ogrodzić i sprzedać najlepiej na parking lub skład opału. Potem tak właśnie zrobił i dziękował mi stokrotnie za moją bezczelność. Jeśli chodzi o materiały budowlane – jest to osobny temat; wystarczy jednak wiedzieć, że im materiał bardziej naturalny jak kamień, glina drewno czy wypalana cegła – tym zdrowszy. Cementownie są wielkimi spalarniami odpadów przemysłowych i śmieci a popioły są dużą częścią tynków, zapraw, pustaków, wylewek podłogowych czy betonowych dachówek i chodników. W takich eternitowych bunkrach nawet duch, który podjął by się straszenia – rozchorowałby się na anemię albo reumatyzm – szkoda gadać… Jeśli chodzi o zasady feng shui to z moich obserwacji wynika, że ludzie bogaci potrafią intuicyjnie zadbać prawidłowo o każdy detal – u biedoty wszystko jest skotłowane jak u „cyganki w tobołku”. A może bogactwo jest właśnie skutkiem dobrego stosowania zasad harmonii przestrzeni? Tak czy siak; warto znać elementarne chociażby przykłady ułatwienia sobie życia przez przestawienie biurka tak, żeby nie siedzieć tyłem do drzwi czy przesunięcia łóżka aby nie leżeć na tnącej energii między oknem a drzwiami lub pod belkami, półkami kantami regałów itp. Każdy z nas chciałby aby to co sobie zamarzyliśmy, wyśnilliśmy, czasem nawet pokonali nie jedną przeszkodę aby do tego dojść stało się rzeczywistością.  Do tego trzeba jeszcze więcej naszego wysiłku  i cierpliwości. Wybór wykonawcy nie powinien być pochopny, nagły, nieprzemyślany i spontaniczny. To chyba najważniejszy etap naszej budowy. To w naszych rękach tkwi cała odpowiedzialność za ostateczną postać naszego wymarzonego domu.  Na początek trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie czy dom będziemy budować sami czy powierzymy to komuś innemu. A że niewiele jest śmiałków którzy podejmują się takiego wyzwania (np. ja 90% budowy wykonałem sam i służę informacją), zawęźmy nasze rozważania do poszukiwania „ekipy budowlanej”. Tu nasuwa się następne pytanie: czy poszczególne etapy naszej budowy będzie wykonywać inna ekipa czy całość jedna. Ma to znaczenie o tyle ważne, że niektórzy „fachowcy” wiedząc, że nie będą wykonywać prac dalszych nie dbają o jakość wykonanej własnej pracy. I tu jeśli zdecydujemy się na takie rozwiązanie proponuję zwiększyć czujność i kontrole nad tymi pracami. Jeśli nie mamy fachowej wiedzy, powierzmy to zadanie kierownikowi budowy, którego niby jest to obowiązek, aby wszystkie prace były wykonywane zgodnie z projektem i zgodnie ze wszystkimi normami. Nie bójmy się pytać naszych budowniczych dlaczego tak robią a nie inaczej. A już na pewno wtedy, gdy coś zaczynają zmieniać. Nie mają prawa bez uzgodnienia z właścicielem obiektu i kierownikiem budowy ingerować w projekt. To on jest odpowiedzialny za bezpieczeństwo wykonanego obiektu i on podejmuje ostateczną decyzję. To nie powinno mieć miejsca gdy dokładnie przed rozpoczęciem prac zostanie sprawdzony projekt pod względem wymiarowym i „fachowym”. Dlatego proponuję wybrać wariant drugi czyli ekipa na całą budowę. Jeśli robi się coś przy fundamentach to myśli się już o tych co robią dach. I taka zasada panuje w grupie, która buduje od podstaw po wykończenie. Może znajdziecie tańszych wykonawców poszczególnych etapów budowy, ale te koszty nie obejmują poprawek, uzupełnień czy ponownego przyjazdu aby coś dokończyć. A to może pokrzyżować nasze całe plany. Zamawiamy fachowca np. na marzec do położenia elektryki ale ekipa wcześniejsza jeszcze nie skończyła swoich zadań. Czas się przedłuża nasz elektryk musiał pójść  już na inną budowę a my zostajemy z niczym. Następne ekipy nie wejdą na czas ponieważ nie mają położonych kabli i opóźnienie zaczyna się przekształcać w lawinę, która może doprowadzić do znacznego przedłużenia czasu naszej budowy lub podwyższenia kosztów ze względu na „złapanie” kogoś mniej fachowego w ostatniej chwili, co może odbić się jakości wykonanych prac. Biorąc jedna ekipę na całą budowę pozbywamy się tego problemu.  Aby wybrać takich fachowców trzeba trochę poświęcić czasu. Nic na siłę. Odwiedźmy domy, które oni budowali. Porozmawiajmy z właścicielami, czy nie mają jakichś uwag co do wykonania projektu, czy nie żałują, itp. Ważne jest poznanie jakiego sprzętu będą używać. Czy się pomieści na naszej działce. Im nowocześniejszy tym taniej. Mniej ludzi go obsługuje. A może dysponuję własnym materiałem lub tanim dostępem do niego. Oszczędziło by to nam dużo czasu na szukanie, załatwianie, dowożenie itp. Zminimalizowalibyśmy jedynie nasze zajęcie do wyboru kolory. Po kilku, kilkunastu wizytach porównajmy za i przeciw. Czy mimo złych zdań chcemy zatrudnić tego wykonawcę i czy negatywne spostrzeżenia da się wyeliminować np. już nie pracuje tam osoba, która coś wykonała niefachowo. Warto także porozmawiać z naszym przyszłym „budowniczym” nad projektem. Poznać jego zdanie. Czy nasz plan ma jakieś wady, jeśli tak jakie rozwiązania by przyjął. Czy nam się podobają?  Mam nadzieję, że moje spostrzeżenia pomogą państwu w wyborze odpowiednich ludzi do prac przy waszym wymarzonym projekcie i życzę samych trafnych decyzji.

Technologie i koszty

house-741477__340Warto także uzmysłowić sobie, że koszt budowy domu będzie różny w zależności od tego, jaka technologia została użyta. Jeśli dom stawiany będzie w systemie drewnianym, szkieletowym, koszt wykonania będzie niższy. Z drugiej strony taki sposób ograniczy możliwość budowy systemem gospodarczym. Jeśli zażyczymy sobie skomplikowanych i nowoczesnych rozwiązań technicznych także zapłacimy więcej. Może się nam to zwrócić w trakcie użytkowania domu, jednak kalkulacja kosztów powinna uwzględniać te różnice od razu.  Wiele zależy też od tego, jakie materiały zostaną użyte. Okna drewniane będą kosztowały więcej niż plastikowe. Dach z dachówki – więcej niż pokryty blachą. Sam jego kształt może także wpływać na ostateczną cenę. Czynników, które wpływają na koszty budowy domu jest bardzo dużo. Od czego więc zacząć?  Stan surowy plus wykończenie równa się średnia  Najlepiej od stanu surowego. W tym przypadku chodzi o fundamenty, ściany i stropy. To także kominy, tarasy i schody, a także dachy i okna. Ile kosztuje budowa domów na tym etapie? Około 1300-1400 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Co ciekawe, budowa garażu jest droższa i przekracza kwotę 1500 zł za m2. Całkowity koszt budowy domu wyniesie jednak więcej. Dlaczego? Ponieważ stan surowy nie obejmuje żadnych instalacji wodnych czy kanalizacyjnych, jak również wykończeni wnętrz. Trzeba więc dorzucić do podanej wyżej kwoty kolejny tysiąc złotych.  Czy wystarczy proste mnożenie – 2500 zł razy ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej budynku? Na początek – na pewno. A później? Później i tak zapłacimy tyle, ile będzie trzeba. A nawet więcej. Panuje powszechna opinia, że dom pasywny jest droższy, a nawet dużo droższy niż dom energooszczędny i jest jeszcze zbyt drogi, aby go promować w naszym kraju. W Unii powstało już ponad 10000 domów pasywnych, wykonanych zgodnie z założeniami ustalonymi przez Instytut Domów Pasywnych w Darmstadt. Początkowo koszty budowy były nawet do 40% wyższe od średniej. Teraz przyjmuje się, że są wyższe 15-20%. Jest to jednak informacja myląca, przede wszystkim dlatego, że porównuje się koszt 1m2 nie uwzględniając standardu wykonania. Inwestorzy, którzy decydują się na wybudowanie domu pasywnego, nie są ludźmi przeciętnymi i najczęściej decydują się na dużo lepsze materiały i dodatkowe rozwiązania, co oczywiście podnosi koszty. Aby porównanie było miarodajne, należałoby uwzględnić podobne materiały i racjonalne rozwiązania. Przy takich założeniach koszt budowy domu pasywnego o U=0,15 W/m2K jest o 5-7% niższy od domu energooszczędnego o takiej samej powierzchni i U=0,60 W/m2K. W domu pasywnym prostsza, czyli tańsza, jest bryła budynku, nie jest potrzebne centralne ogrzewanie, zbędne są kominy. Potrzebna jest grubsza izolacja, ale jeśli jest to uwzględnione w projekcie, to różnica może wynosić od ok.30 zł/m2 izolowanej powierzchni. Należy zamontować okna 3-szybowe o całkowitym współczynniku U poniżej 0,8 W/m2K. Tu różnica zaczyna się od 140 zł za m2 okna. Drzwi wejściowe będą o kilkaset zł droższe. W związku z niewydolnością wentylacji grawitacyjnej, jakaś forma rekuperacji, czy wentylacji wymuszonej, powinna być zastosowana w każdym rodzaju budownictwa. Koszt zainstalowania rekuperacji, uwzględnionej w fazie projektowej, zaczyna się poniżej 10 000 zł. Niezbędne również jest wprowadzenie różnych rozwiązań zmniejszających zużycie ciepłej i zimnej wody, oraz zużycie prądu, ale to dotyczy każdego domu. W Polsce powstało już kilka domów pasywnych. W szybkim tempie powstają nowe. Niektóre takie budowy są opisywane na bieżąco przez media. Ponieważ są to początki, ewentualny, nieco wyższy koszt budowy w stosunku do standardowej, może mieć kilka dodatkowych powodów, takich jak: Niewielka ilość firm, które potrafią zaprojektować dom spełniający wszystkie wymagania domu pasywnego. Brak typowych rozwiązań, które wymuszają zamawianie projektów indywidualnych. Cena nowości. Brak wykwalifikowanych firm wykonawczych, które chciałyby się podjąć wykonawstwa za normalne stawki. Niewielka wiedza inwestorów, co powoduje nieracjonalne rozwiązania i przeinwestowanie, takie jak np. stosowanie centralnego ogrzewania, czy pompy ciepła do pojedynczego niedużego domu pasywnego. Decydując się na budowę domu pasywnego warto, już w fazie projektowej, zastanowić się nad zastosowaniem dodatkowych rozwiązań, takich jak kolektory słoneczne, wykorzystanie deszczówki, zagospodarowanie tzw. szarej wody, czy nawet separujących toalet. Ale to nie są już podstawowe koszty budowy. W niemieckim standardowym domu pasywnym, o przykładowej powierzchni 140 m2 i przy 4 osobowej rodzinie, zużycie wszystkich rodzajów energii wynosi rocznie poniżej 3200 kWh. Gdyby całe to zapotrzebowanie pokryć prądem elektrycznym, roczny koszt byłby niższy od 1000 zł. Każdy może sam policzyć różnicę w kosztach utrzymania. W sytuacji stale rosnących cen energii i kolosalnego zanieczyszczenia środowiska, oraz ze względu na podstawową racjonalność ekonomiczną, nie stać nas na to, żeby nasze domy nie były pasywne.