Instytucja depozytu notarialnego

oslo-911741_640Najbezpieczniejszym, choć kosztownym rozwiązaniem jest skorzystanie z instytucji depozytu notarialnego. Działa ona w ten sposób, że przed zwarciem umowy kupujący wpłaca środki na wydzielony rachunek prowadzony przez biuro notarialne. Jeśli dojdzie do umowy rejent przelewa pieniądze na rachunek zbywcy, a jeśli do niej nie dojdzie – zwraca je kupującemu.  Przykładowo, dla kwoty 300 tys. zł maksymalna stawka za skorzystanie z depozytu wynosi 1201,7 zł (z VAT). Projekt nowelizacji ustawy o notariacie, nad którym pracuje obecnie parlament, przewiduje, że notariusz nie będzie mógł odmówić przyjęcia depozytu, jeśli taka będzie wola klienta.  Zadatek w gotówce  Z doświadczeń doradców Home Broker wynika, że w gotówce opłacany jest zadatek na poczet zakupu nieruchomości, o ile jest to kwota rzędu kilku tysięcy złotych, maksymalnie 10 tysięcy. Jeżeli suma jest większa, np. kilkadziesiąt tysięcy złotych, wówczas opłacana jest raczej w formie przelewu. W takim wypadku, aby zapłata mogła stanowić zadatek, w umowie przyjmuje się, że „kupujący zapłaci określoną sumę przelewem na wskazany rachunek bankowy”. W dalszej części umowy precyzuje się ponadto, że „z chwilą otrzymania tej kwoty przez sprzedającego, strony umowy poddają ją rygorowi zadatku zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego”. Taka formuła pozwala opłacić przelewem sumę na poczet zadatku.  Dla dewelopera tylko przelew  W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, czyli ogłoszenia nieruchomości u dewelopera, zapłata następuje w zasadzie w każdym przypadku w formie przelewu bankowego. Obowiązek zachowania takiej formy nakłada na przedsiębiorcę ustawa o swobodzie działalności gospodarczej, o ile całkowita wartość transakcji przekracza równowartość 15 tys. euro, czyli obecnie ok. 59,4 tys. zł (nie ma znaczenia, czy płatność dokonywana jest jednorazowo, czy w transzach).   W darowiźnie można przekazać: nieruchomości, czyli działkę, mieszkanie, dom, grunt rolny; ruchomości, np. samochód, pieniądze, meble, obrazy, biżuterię i inne rzeczy. Darowizna podlega opodatkowaniu. Podatek płaci osoba obdarowana.  Od rodzaju darowizny zależy rodzaj umowy, jaką zawierają strony – darczyńca i obdarowany. Gdy darowizną jest nieruchomość, to umowa musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego przez notariusza. W jego kancelarii muszą stawić się darczyńca i obdarowany z dowodami osobistymi. Darczyńca musi mieć ze sobą również dokument potwierdzający, że jest właścicielem nieruchomości (np. akt notarialny, odpis z księgi wieczystej). Oryginał umowy darowizny zostaje w kancelarii notarialnej. Każda ze stron otrzymuje odpisy. Gdy darowizną są ruchomości, nie jest konieczne sporządzanie umowy u notariusza. Wystarczy zwykła umowa pisemna. Należy w niej podać dane darczyńcy i obdarowanego – ich numery PESEL oraz numery dowodów osobistych. Wskazane jest także podanie stopnia pokrewieństwa łączącego darczyńcę z obdarowanym. Obie strony własnoręcznie podpisują umowę. Na umowie należy też podać datę jej sporządzenia.  Nawet ustna umowa darowizny jest ważna! Zgodnie z kodeksem cywilnym będzie ona obowiązywała, jeżeli darowizna faktycznie zostanie wykonana czyli na przykład podarowane pieniądze zostaną przelane z konta darczyńcy na konto obdarowanego lub samochód przekazany przez darczyńcę obdarowanemu. Ważne! Darowizna należy do majątku osobistego osoby obdarowanej. Jeżeli więc np. żona otrzyma od rodziców auto, to jej małżonek nie ma do niego praw.  Ważny stopień pokrewieństwa  Darowizna podlega opodatkowaniu. Podatek płaci osoba obdarowana, chyba że przepisy zwalniają ją z tego obowiązku. Podatek zależy bowiem od tego, do której grupy podatkowej należą darczyńca i obdarowany. Według stopnia pokrewieństwa ustalono 3 grupy podatkowe. Im dalsze pokrewieństwo, tym wyższy podatek. Darowizna dla najbliższych osób – małżonka, dzieci (pasierba), rodzeństwa, rodziców (ojczyma oraz macochy) jest zwolniona z podatku. Jednak aby te osoby uniknęły podatku, muszą zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia umowy (umowę notarialną zgłasza notariusz). Synowa, zięć i teściowie też mogą uniknąć podatku od darowizny! Przysługuje im tzw. ulga mieszkaniowa. Gdy np. teściowie przekażą synowi i synowej mieszkanie, to synowa uniknie podatku, jeśli nie jest właścicielką lub najemcą innego mieszkania.

Technologie i koszty

house-741477__340Warto także uzmysłowić sobie, że koszt budowy domu będzie różny w zależności od tego, jaka technologia została użyta. Jeśli dom stawiany będzie w systemie drewnianym, szkieletowym, koszt wykonania będzie niższy. Z drugiej strony taki sposób ograniczy możliwość budowy systemem gospodarczym. Jeśli zażyczymy sobie skomplikowanych i nowoczesnych rozwiązań technicznych także zapłacimy więcej. Może się nam to zwrócić w trakcie użytkowania domu, jednak kalkulacja kosztów powinna uwzględniać te różnice od razu.  Wiele zależy też od tego, jakie materiały zostaną użyte. Okna drewniane będą kosztowały więcej niż plastikowe. Dach z dachówki – więcej niż pokryty blachą. Sam jego kształt może także wpływać na ostateczną cenę. Czynników, które wpływają na koszty budowy domu jest bardzo dużo. Od czego więc zacząć?  Stan surowy plus wykończenie równa się średnia  Najlepiej od stanu surowego. W tym przypadku chodzi o fundamenty, ściany i stropy. To także kominy, tarasy i schody, a także dachy i okna. Ile kosztuje budowa domów na tym etapie? Około 1300-1400 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Co ciekawe, budowa garażu jest droższa i przekracza kwotę 1500 zł za m2. Całkowity koszt budowy domu wyniesie jednak więcej. Dlaczego? Ponieważ stan surowy nie obejmuje żadnych instalacji wodnych czy kanalizacyjnych, jak również wykończeni wnętrz. Trzeba więc dorzucić do podanej wyżej kwoty kolejny tysiąc złotych.  Czy wystarczy proste mnożenie – 2500 zł razy ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej budynku? Na początek – na pewno. A później? Później i tak zapłacimy tyle, ile będzie trzeba. A nawet więcej. Panuje powszechna opinia, że dom pasywny jest droższy, a nawet dużo droższy niż dom energooszczędny i jest jeszcze zbyt drogi, aby go promować w naszym kraju. W Unii powstało już ponad 10000 domów pasywnych, wykonanych zgodnie z założeniami ustalonymi przez Instytut Domów Pasywnych w Darmstadt. Początkowo koszty budowy były nawet do 40% wyższe od średniej. Teraz przyjmuje się, że są wyższe 15-20%. Jest to jednak informacja myląca, przede wszystkim dlatego, że porównuje się koszt 1m2 nie uwzględniając standardu wykonania. Inwestorzy, którzy decydują się na wybudowanie domu pasywnego, nie są ludźmi przeciętnymi i najczęściej decydują się na dużo lepsze materiały i dodatkowe rozwiązania, co oczywiście podnosi koszty. Aby porównanie było miarodajne, należałoby uwzględnić podobne materiały i racjonalne rozwiązania. Przy takich założeniach koszt budowy domu pasywnego o U=0,15 W/m2K jest o 5-7% niższy od domu energooszczędnego o takiej samej powierzchni i U=0,60 W/m2K. W domu pasywnym prostsza, czyli tańsza, jest bryła budynku, nie jest potrzebne centralne ogrzewanie, zbędne są kominy. Potrzebna jest grubsza izolacja, ale jeśli jest to uwzględnione w projekcie, to różnica może wynosić od ok.30 zł/m2 izolowanej powierzchni. Należy zamontować okna 3-szybowe o całkowitym współczynniku U poniżej 0,8 W/m2K. Tu różnica zaczyna się od 140 zł za m2 okna. Drzwi wejściowe będą o kilkaset zł droższe. W związku z niewydolnością wentylacji grawitacyjnej, jakaś forma rekuperacji, czy wentylacji wymuszonej, powinna być zastosowana w każdym rodzaju budownictwa. Koszt zainstalowania rekuperacji, uwzględnionej w fazie projektowej, zaczyna się poniżej 10 000 zł. Niezbędne również jest wprowadzenie różnych rozwiązań zmniejszających zużycie ciepłej i zimnej wody, oraz zużycie prądu, ale to dotyczy każdego domu. W Polsce powstało już kilka domów pasywnych. W szybkim tempie powstają nowe. Niektóre takie budowy są opisywane na bieżąco przez media. Ponieważ są to początki, ewentualny, nieco wyższy koszt budowy w stosunku do standardowej, może mieć kilka dodatkowych powodów, takich jak: Niewielka ilość firm, które potrafią zaprojektować dom spełniający wszystkie wymagania domu pasywnego. Brak typowych rozwiązań, które wymuszają zamawianie projektów indywidualnych. Cena nowości. Brak wykwalifikowanych firm wykonawczych, które chciałyby się podjąć wykonawstwa za normalne stawki. Niewielka wiedza inwestorów, co powoduje nieracjonalne rozwiązania i przeinwestowanie, takie jak np. stosowanie centralnego ogrzewania, czy pompy ciepła do pojedynczego niedużego domu pasywnego. Decydując się na budowę domu pasywnego warto, już w fazie projektowej, zastanowić się nad zastosowaniem dodatkowych rozwiązań, takich jak kolektory słoneczne, wykorzystanie deszczówki, zagospodarowanie tzw. szarej wody, czy nawet separujących toalet. Ale to nie są już podstawowe koszty budowy. W niemieckim standardowym domu pasywnym, o przykładowej powierzchni 140 m2 i przy 4 osobowej rodzinie, zużycie wszystkich rodzajów energii wynosi rocznie poniżej 3200 kWh. Gdyby całe to zapotrzebowanie pokryć prądem elektrycznym, roczny koszt byłby niższy od 1000 zł. Każdy może sam policzyć różnicę w kosztach utrzymania. W sytuacji stale rosnących cen energii i kolosalnego zanieczyszczenia środowiska, oraz ze względu na podstawową racjonalność ekonomiczną, nie stać nas na to, żeby nasze domy nie były pasywne.