Zakup mieszkania

apartment-building-918409__340Artykuł ten zawiera cenne informacje dotyczące sposobu zapłaty przy zakupie nowego mieszkania. Dwa podstawowe to oczywiście zapłata gotówką lub też przelew pieniężny w banku. Sprawdź, który jest lepszy dla ciebie.  A więc stało się… Kupiłeś w końcu wymarzone mieszkanie, które wcześniej wybrałeś z dostępnych ogłoszeń nieruchomości.  Teraz zastanawiasz się jak najlepiej za nie zapłacić.  Standardową formą zapłaty za nieruchomość jest przelew bankowy, sporadycznie zdarzają się przypadki zapłaty w gotówce. Taka forma stanowi bardzo duże ryzyko dla sprzedającego. W gotówce opłacana jest zwykle kwota mająca stanowić zadatek.Zdarzają się jednak sytuacje, gdy sprzedający życzy sobie zapłaty w gotówce. Powodem może być brak posiadania konta bankowego lub po prostu większe zaufanie do gotówki np. przez osoby starsze  Podpisanie aktu notarialnego, przelew.  Zaletą transakcji gotówkowych jest to, że przeniesienie własności oraz płatność następują w tym samym momencie. W momencie kiedy zapłata występuję w formie przelewu następuje już po przeniesieniu własności, z czym wiąże się ryzyko dla sprzedającego, że zapłata nie dojdzie do skutku (celowe działanie kupującego bądź wypadek losowy).  Uwaga na fałszywe banknoty  Przyjęcie płatności w gotówce wydaje się jednak jeszcze bardziej ryzykowne, gdyż jest to zazwyczaj spora suma pieniędzy. Pracujesz za granicą, a kredyt hipoteczny chcesz wziąć w Polsce? Takich osób jak Ty jest więcej. Oprócz zwyczajowych problemów przygotujcie się również na dodatkowe obostrzenia i koszty, które dotykają wyłącznie kredytobiorców uzyskujących dochody z zagranicy.  Ile zapłacimy  za przekład dokumentów do wniosku kredytowego?   Polacy mieszkający za granicą  albo tylko pracujący poza granicami kraju, muszą zmierzyć się z określonymi przeszkodami przy staraniu się o kredyt hipoteczny w Polsce. Kredytodawca może wymagać od nich wyższego wkładu własnego. Oprócz tego, koszt kredytu może być wyższy nawet o parę tys. złotych z powodu konieczności przetłumaczenia wymaganych papierów. Kupno domu w Polsce przez obywatela Polski zatrudnionego i przebywającego na stałe za granicą to coraz powszechniejszy przypadek, z którym stykają się doradcy kredytowi. Emigranci pragnący w przeciągu kilku lat wrócić do Polski, proporcjonalnie szybciej planują zakup mieszkania. Coraz częściej spośród kupców mieszkań trafiają się także osoby mieszkające w kraju, które pracują w obcych przedsiębiorstwach i dostają płacę przykładowo w euro. Bywają to najczęściej menedżerowie wysokiego szczebla, najczęściej zatrudnieni przez centralę obcego przedsiębiorstwa oraz oddelegowani do wykonywania swoich zadań w Polsce albo wybrani na stanowisko w zarządzie polskiego przedstawicielstwa.   JakIe wymogi muszę spełnić,  jeśli pracuję za granicą?  Jakie warunki muszą spełnić ludzie, którzy planują kupić na kredyt mieszkanie w kraju, a pracują (lub są zatrudnieni oraz zamieszkują) na emigracji? Zazwyczaj w bankach droga przyznawania kredytu hipotecznego takim klientom nie różni się wiele od wymogów stawianych kredytobiorcom mieszkającym w kraju. Rozbieżności dotyczą zazwyczaj dokumentów, jakie należy przedłożyć wraz z wnioskiem kredytowym. Oprócz powszechnie wymaganych dokumentów o pracy oraz zarobkach, ale spisanych w innym języku, część banków oczekuje również raportu z urzędu odpowiadającego naszemu BIK-owi  a więc np. Experianu dla zatrudnionych w Wielkiej Brytanii, lub SCHUFA dla zatrudnionych u naszych zachodnich sąsiadów. Taki wymóg nakładają co najmniej 2 banki. Kilka banków  zażąda oprócz tego zeznania podatkowego wypełnionego w kraju, w którym kredytobiorca odprowadza podatki. Poza tym, podstawą jest wymóg przedstawienia historii rachunku bankowego, na jaki przychodzi pensja (zwykle za ostatnie 6 miesięcy).   Tłumaczenie  dokumentów do kredytu podwyższa koszt kredytu hipotecznego  Dla wnioskujących się o kredyt hipoteczny  otrzymanie niektórych dokumentów może być problematyczne, na przykład, wyegzekwowanie zaświadczenia od pracodawcy, dla którego grupa dokumentów określona przez rodzimy bank może być po prostu dziwna. Następnym problemem w przypadku wnioskowania o kredyt mieszkaniowy w ojczyźnie i pracy za granicą jest konieczność przełożenia niektórych dokumentów na język polski.  Przeciętna cena tłumaczenia przez tłumacza przysięgłego pojedynczej strony to około 35-50 złotych. Statystyczny kontrakt w Wielkiej Brytanii to około 26 stron do przełożenia, historia rachunku za pół roku to następne 25 do 28 stron, a raport Brytyjskiej informacji kredytowej powinien zmieścić się na 10 stronach. Musimy się więc liczyć z nieprzewidzianym kosztem około 3000 zł, ale jedynie sytuacji podjęcia pracy w takich krajach jak: Wielka Brytania, Niemcy czy Francja. Jeśli dokumenty miałyby być przetłumaczone z mniej popularnych języków niż angielski, niemiecki czy francuski, cena przekładu jednej strony wzrasta aż do ok 100 zł. To sprawia, iż przełożenie zestawu dokumentów może kosztować do 6,5 tysiąca zł. Dlatego warto skrupulatnie dowiedzieć się, jakich zaświadczeń kredytodawca oczekuje zanim zaczniemy je tłumaczyć. Wg analityków bankowych przyjaźniejszym podejściem może pochwalić się się tu jeden z polskich banków, który jest dla przykładu w stanie bazować na odmiennych dokumentach poświadczających wysokość zarobków, gdy pracodawca nie jest skłonny wydać takiego typu zaświadczenia.  Nie zawsze kredyt hipoteczny na całą wartość nieruchomości.  Obywatel polski osiągający dochody poza granicami kraju powinien się liczyć z tym, że bank może wymagać od niego większego udziału własnego. Limity narzucają liczne banki, w niektórych wysokość wkładu własnego może sięgać aż 40% ceny zakupu nieruchomości. Należy jednocześnie zauważyć, iż niektóre banki ograniczają przyznawanie kredytów w walutach obcych jedynie do podmiotów, które uzyskują zarobki w walucie kredytu. Dziś takie podejście ma jeszcze bank,  w przypadku kredytów hipotecznych zaciągniętych w walucie europejskiej.

Instytucja depozytu notarialnego

oslo-911741_640Najbezpieczniejszym, choć kosztownym rozwiązaniem jest skorzystanie z instytucji depozytu notarialnego. Działa ona w ten sposób, że przed zwarciem umowy kupujący wpłaca środki na wydzielony rachunek prowadzony przez biuro notarialne. Jeśli dojdzie do umowy rejent przelewa pieniądze na rachunek zbywcy, a jeśli do niej nie dojdzie – zwraca je kupującemu.  Przykładowo, dla kwoty 300 tys. zł maksymalna stawka za skorzystanie z depozytu wynosi 1201,7 zł (z VAT). Projekt nowelizacji ustawy o notariacie, nad którym pracuje obecnie parlament, przewiduje, że notariusz nie będzie mógł odmówić przyjęcia depozytu, jeśli taka będzie wola klienta.  Zadatek w gotówce  Z doświadczeń doradców Home Broker wynika, że w gotówce opłacany jest zadatek na poczet zakupu nieruchomości, o ile jest to kwota rzędu kilku tysięcy złotych, maksymalnie 10 tysięcy. Jeżeli suma jest większa, np. kilkadziesiąt tysięcy złotych, wówczas opłacana jest raczej w formie przelewu. W takim wypadku, aby zapłata mogła stanowić zadatek, w umowie przyjmuje się, że „kupujący zapłaci określoną sumę przelewem na wskazany rachunek bankowy”. W dalszej części umowy precyzuje się ponadto, że „z chwilą otrzymania tej kwoty przez sprzedającego, strony umowy poddają ją rygorowi zadatku zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego”. Taka formuła pozwala opłacić przelewem sumę na poczet zadatku.  Dla dewelopera tylko przelew  W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, czyli ogłoszenia nieruchomości u dewelopera, zapłata następuje w zasadzie w każdym przypadku w formie przelewu bankowego. Obowiązek zachowania takiej formy nakłada na przedsiębiorcę ustawa o swobodzie działalności gospodarczej, o ile całkowita wartość transakcji przekracza równowartość 15 tys. euro, czyli obecnie ok. 59,4 tys. zł (nie ma znaczenia, czy płatność dokonywana jest jednorazowo, czy w transzach).   W darowiźnie można przekazać: nieruchomości, czyli działkę, mieszkanie, dom, grunt rolny; ruchomości, np. samochód, pieniądze, meble, obrazy, biżuterię i inne rzeczy. Darowizna podlega opodatkowaniu. Podatek płaci osoba obdarowana.  Od rodzaju darowizny zależy rodzaj umowy, jaką zawierają strony – darczyńca i obdarowany. Gdy darowizną jest nieruchomość, to umowa musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego przez notariusza. W jego kancelarii muszą stawić się darczyńca i obdarowany z dowodami osobistymi. Darczyńca musi mieć ze sobą również dokument potwierdzający, że jest właścicielem nieruchomości (np. akt notarialny, odpis z księgi wieczystej). Oryginał umowy darowizny zostaje w kancelarii notarialnej. Każda ze stron otrzymuje odpisy. Gdy darowizną są ruchomości, nie jest konieczne sporządzanie umowy u notariusza. Wystarczy zwykła umowa pisemna. Należy w niej podać dane darczyńcy i obdarowanego – ich numery PESEL oraz numery dowodów osobistych. Wskazane jest także podanie stopnia pokrewieństwa łączącego darczyńcę z obdarowanym. Obie strony własnoręcznie podpisują umowę. Na umowie należy też podać datę jej sporządzenia.  Nawet ustna umowa darowizny jest ważna! Zgodnie z kodeksem cywilnym będzie ona obowiązywała, jeżeli darowizna faktycznie zostanie wykonana czyli na przykład podarowane pieniądze zostaną przelane z konta darczyńcy na konto obdarowanego lub samochód przekazany przez darczyńcę obdarowanemu. Ważne! Darowizna należy do majątku osobistego osoby obdarowanej. Jeżeli więc np. żona otrzyma od rodziców auto, to jej małżonek nie ma do niego praw.  Ważny stopień pokrewieństwa  Darowizna podlega opodatkowaniu. Podatek płaci osoba obdarowana, chyba że przepisy zwalniają ją z tego obowiązku. Podatek zależy bowiem od tego, do której grupy podatkowej należą darczyńca i obdarowany. Według stopnia pokrewieństwa ustalono 3 grupy podatkowe. Im dalsze pokrewieństwo, tym wyższy podatek. Darowizna dla najbliższych osób – małżonka, dzieci (pasierba), rodzeństwa, rodziców (ojczyma oraz macochy) jest zwolniona z podatku. Jednak aby te osoby uniknęły podatku, muszą zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia umowy (umowę notarialną zgłasza notariusz). Synowa, zięć i teściowie też mogą uniknąć podatku od darowizny! Przysługuje im tzw. ulga mieszkaniowa. Gdy np. teściowie przekażą synowi i synowej mieszkanie, to synowa uniknie podatku, jeśli nie jest właścicielką lub najemcą innego mieszkania.